Precios de la vivienda en México: Índice SHF del tercer trimestre de 2026
Los precios de la vivienda siguen subiendo, pero a un ritmo menor. No hay caída: el índice nacional cerró el trimestre en su máximo histórico. Te explicamos qué dicen los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y qué significan si vas a comprar, vender o invertir.
La idea central: los precios suben, pero más despacio
En el tercer trimestre de 2026 los precios de la vivienda subieron 7.0% anual y 7.6% en el acumulado de enero a septiembre, por debajo del 8.97% y 8.70% de los mismos periodos de 2025. El índice nacional llegó a 209.69 puntos, su nivel más alto y 82.3% arriba del primer trimestre de 2019.
Descontando la inflación (3.77%), la ganancia real del año es de alrededor de 3.7%. En la Ciudad de México es prácticamente cero.
Todos los segmentos crecen menos que hace un año
Ningún tipo de vivienda bajó de precio, pero todos moderaron su ritmo. La vivienda económica resiste mejor que la de nivel medio y residencial.
Dónde suben más los precios
La diferencia entre regiones pesa más que el promedio nacional: Tamaulipas creció 12.8% y la Ciudad de México 3.8%. Entre las zonas metropolitanas, Guadalajara va a la cabeza y el Valle de México es la más lenta.
La Ciudad de México está en meseta
Con 3.8% nominal, la vivienda en la CDMX conserva su valor pero casi no gana frente a la inflación. Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc crecieron 4.2%, por debajo del promedio nacional. En cambio, el Estado de México está entre las entidades que aceleraron.
Para ver precios por colonia en la zona centro, revisa nuestros reportes de desarrollos en Cuauhtémoc y de Polanco.
El crédito sigue siendo el reto
Con una tasa hipotecaria promedio de 11.31% (Banxico), una vivienda del precio mediano ($1,302,588) con 20% de enganche a 20 años implica una mensualidad de alrededor de $10,977 y un ingreso familiar de unos $36,589 al mes para que el pago no pase del 30% (cálculo de 8y8 con datos de SHF). Un hogar con dos ingresos formales promedio apenas alcanza; con uno solo, no.
Además, la oferta de vivienda nueva creció con fuerza en 2025, lo que significa más opciones para el comprador y más competencia entre vendedores.
Qué significa para ti
- Si vas a vender: en la CDMX y el Estado de México el precio se define con comparables de tu colonia, no con la plusvalía que se espera. Un precio bien puesto desde el inicio vende más rápido. Calcula el valor de tu propiedad.
- Si vas a comprar: planea con la mediana, no con el promedio, y simula tu crédito también con un punto más de tasa para ver si tu presupuesto aguanta. Usa nuestra calculadora hipotecaria y suma los gastos de escrituración.
- Si vas a invertir: la plusvalía no es lo mismo que el rendimiento. Un 7% de alza puede esconder una renta baja. La vivienda económica es la que mejor mantiene el ritmo (9.6% nominal), y los destinos turísticos siguen creciendo pero ya desaceleran: Quintana Roo pasó de 14.0% a 10.3%.
Lo que estos datos no dicen
- Que los precios estén cayendo: solo suben más despacio.
- Que el promedio de $1.98 millones sea el precio típico: el típico es la mediana, $1.30 millones.
- Que el 3.8% de la CDMX sea ganancia real: descontando la inflación es casi cero.
- Cuánto vale una propiedad en particular: el índice mide avalúos de crédito por municipio, no sustituye un avalúo ni una opinión de valor.
Las cifras oficiales son de la SHF (boletín 06/2026). La variación real, la mensualidad y el ingreso requerido son cálculos sobre esos datos. Este resumen es informativo y no es asesoría financiera.