Reporte Inmobiliario Polanco 2026
¿Cuánto vale vender, comprar o rentar un departamento en Polanco? Este es el resumen público de nuestro análisis de precios publicados de venta y renta en Polanco, con su metodología y sus fuentes.
Este reporte usa precios publicados en anuncios, no precios de cierre. Es investigación de mercado: no es un avalúo, ni asesoría legal, fiscal o financiera.
Resumen para propietarios
Polanco sigue siendo uno de los mercados residenciales más profundos de la Ciudad de México, pero no es un mercado homogéneo. En la muestra del reporte, la mediana del precio publicado de venta fue de $87,640 MXN/m² y la de renta de $498 MXN/m²/mes. Como referencia, la guía de colonia de Inmuebles24 reportó un promedio publicado de $74,566.50 MXN/m² en venta y $435.62 MXN/m²/mes en renta.
La diferencia se explica por la composición de la muestra, que incluye varios productos grandes, nuevos, remodelados, con terrazas o de lujo. Por eso el valor de un departamento depende de su microubicación: sección, calle, edificio, estado de conservación, distribución, vistas, estacionamientos, áreas exteriores y competencia directa. Ningún promedio sustituye un análisis comparativo de la propiedad concreta.
Metodología
- Fecha de consulta: 8 y 9 de agosto de 2026. Moneda principal: pesos mexicanos (MXN).
- Muestra: 94 anuncios de oferta (54 de venta y 40 de renta): 59 de Inmuebles24, 25 de Mudafy y 10 de Polanco Real Estate mediante EasyBroker.
- Depuración: se excluyeron los anuncios en dólares y se aplicó una llave conservadora para evitar duplicados. Quedaron 50 comparables de venta y 38 de renta en MXN para los cálculos.
- Zona analizada: Polanco I a V Sección. Se separó de Nuevo Polanco, Granada, Ampliación Granada, Anzures, Lomas de Chapultepec y Reforma Social, que solo aparecen como referencia.
- Escenarios: se construyen con percentiles por rango de superficie (P25, mediana y P75), no multiplicando un promedio único.
- Límites: no se encontró una fuente pública verificable de precios de cierre ni de tiempo de venta por calle o sección en Polanco, así que el reporte no los estima. Algunos rangos de superficie tienen muestras muy pequeñas (se indica el número de anuncios en cada tabla).
Precio publicado de venta por m²
| Estadístico | MXN/m² |
|---|---|
| Mínimo | $43,478 |
| Percentil 25 | $73,223 |
| Mediana | $87,640 |
| Promedio | $91,659 |
| Percentil 75 | $104,827 |
| Máximo | $216,500 |
| Superficie | Anuncios | Mediana MXN/m² | Mediana total |
|---|---|---|---|
| Menos de 80 m² | 2 | $95,015 | $6.49 M |
| 80–120 m² | 2 | $93,276 | $9.23 M |
| 121–180 m² | 13 | $91,102 | $15.00 M |
| 181–250 m² | 6 | $77,196 | $14.75 M |
| 251–350 m² | 16 | $85,518 | $25.17 M |
| Más de 350 m² | 11 | $99,138 | $39.50 M |
El rango de 181–250 m² muestra una mediana menor que los contiguos; puede reflejar edificios antiguos, productos para remodelar o superficies construidas que no equivalen a metros habitables. En más de 350 m² reaparece una prima por rareza, vistas, estacionamientos y atributos de ultra lujo.
Precio publicado de renta por m²
| Estadístico | MXN/m²/mes |
|---|---|
| Mínimo | $208 |
| Percentil 25 | $386 |
| Mediana | $498 |
| Promedio | $476 |
| Percentil 75 | $571 |
| Máximo | $650 |
| Superficie | Anuncios | Mediana MXN/m²/mes | Mediana mensual |
|---|---|---|---|
| Menos de 80 m² | 3 | $467 | $35,000 |
| 80–120 m² | 10 | $571 | $65,000 |
| 121–180 m² | 9 | $480 | $75,000 |
| 181–250 m² | 12 | $448 | $95,000 |
| 251–350 m² | 1 | $397 | $115,000 |
| Más de 350 m² | 3 | $383 | $200,000 |
Las rentas son mensuales y, salvo indicación expresa, no incluyen necesariamente mantenimiento, servicios, mobiliario, seguro, póliza jurídica ni estacionamiento adicional.
Rentabilidad bruta y contexto
Con las medianas de venta y renta, el yield bruto mecánico es de 6.82% anual (renta mensual × 12 ÷ precio). Es una aproximación de oferta: no incorpora vacancia, mantenimiento, predial, seguros, administración, impuestos, gastos de adquisición ni financiamiento. Con una vacancia de 5%, baja a aproximadamente 6.48% antes de gastos.
Como contexto, el Índice SHF reportó que el valor de la vivienda en México aumentó 8.7% durante 2025 y 5.1% en la Zona Metropolitana del Valle de México. La SHF reportó una tasa hipotecaria promedio de 11.55% en el cuarto trimestre de 2025.
| Zona | Venta MXN/m² | Renta MXN/m²/mes | Precio total promedio |
|---|---|---|---|
| Polanco | $74,566.50 | $435.62 | $17.20 M |
| Lomas de Chapultepec | $57,970.36 | $283.96 | $25.65 M |
| Roma Norte | $73,918.33 | $438.49 | $6.69 M |
La comparación es direccional: cada página puede mezclar casas, departamentos y tamaños distintos. No debe usarse para valuar una propiedad concreta.
Guía para propietarios que venden en Polanco
Lo que suele aumentar el valor relativo
Vistas abiertas, cercanía caminable a Parque Lincoln o Chapultepec, terrazas y roof gardens, elevador directo, seguridad 24/7, edificios de baja densidad, dos o más estacionamientos, acabados listos para habitar, buena luz natural y distribución contemporánea.
Lo que suele generar descuentos
Falta de estacionamiento, ausencia de elevador, ruido, mantenimiento elevado, necesidad de remodelación, distribución antigua, poca luz, vista bloqueada, documentación incompleta o superficies anunciadas que mezclan metros habitables con terrazas, bodegas o áreas comunes.
Tres estrategias de precio para vender
- Venta rápida. Precio competitivo frente a los 3–6 comparables más cercanos, para quien prioriza liquidez o necesita cerrar.
- Venta de mercado. Precio alineado con condición, calle, edificio y competencia directa. Requiere buena comercialización y disciplina de negociación.
- Venta aspiracional. Prima justificada por rareza, vista, diseño, terraza o edificio. Implica más tiempo de exposición y riesgo de “quemar” el anuncio.
La recomendación del reporte para quien vende: pedir un análisis comparativo de su microubicación, definir desde el inicio una estrategia rápida, de mercado y aspiracional, y fijar fechas de revisión a los 15, 30 y 45 días.
Fuentes
- Inmuebles24 — ¿Cómo es vivir en Polanco, Miguel Hidalgo?
- Inmuebles24 — Departamentos en venta en Polanco
- Inmuebles24 — Departamentos en renta en Polanco
- Mudafy — Departamentos en venta en Polanco
- Polanco Real Estate / EasyBroker — Propiedades en renta
- Sociedad Hipotecaria Federal — Índice SHF de precios de la vivienda, 4.º trimestre de 2025
- Inmuebles24 — ¿Cómo es vivir en Lomas de Chapultepec?
- Inmuebles24 — ¿Cómo es vivir en Roma Norte?